Piotr Ivanovitch Tchitchikov prévoit d’acheter les titres de « âmes mortes » et de s’en servir comme garantie pour obtenir un important prêt. Il arrive dans une petite ville provinciale et commence à courtiser les propriétaires terriens locaux. On découvre que ces propriétaires sont si mesquins et si avides que même l’offre extraordinaire de Tchitchikov ne peut pas tourner à son avantage. Certains tergiversent, d’autres refusent sans raison évidente, certains promettent puis reviennent sur leur parole, et d’autres veulent « être dans le coup ». À la fin, Tchitchikov, ayant conclu que les propriétaires terriens sont une cause perdue, part pour d’autres régions.