Dans les années 1890, Edward Henry Machin, surnommé Denry, est un jeune homme ambitieux. Après avoir triché à un examen d'entrée dans une école huppée, il devient clerc à 16 ans chez le notaire local, M. Duncalf. Il rencontre la charmante Comtesse de Chell, une des clientes de l'office, et se voit confier la tâche d'envoyer les invitations au grand bal de la ville. Il s'ajoute à la liste des invités et gagne un pari qui consistait à danser avec la comtesse. Mais le lendemain il est licencié par Duncalf. Denry offre alors ses services comme collecteur de loyers à une ancienne cliente du notaire, Mme Codleyn. Sa réputation d'efficacité lui assure un nouveau client, M. Calvert. Mais Denry réalise rapidement qu'il pourrait se faire plus d'argent en prêtant avec un taux d'intérêt élevé aux locataires qui ont des arriérés. À cette occasion, il découvre que Ruth Earp, la professeur de danse, est elle-même très endettée. Comme ils sont attirés l'un par l'autre, ils se fiancent néanmoins. Alors qu'il est en vacances à Llandudno avec Ruth et Nellie Cotterill, il arrive à tourner à son avantage un naufrage et le sauvetage des marins. Mais il y réalise aussi le caractère dépensier de Ruth, et ils se quittent en mauvais termes. Denry démarre ensuite le « Five Towns Universal Thrift Club », destiné à permettre à ses membres d'acheter à crédit. Il en tire à la fois richesse et réputation, et son expansion est facilitée par l'appui que lui fournit la comtesse. Il a aussi d'autres ambitions, il devient conseiller municipal et il achète les droits de Callear, le « meilleur avant-centre d'Angleterre », pour le club local de football. Ruth réapparaît, désormais veuve d'un riche noble, et il envisage un temps de renouer des relations avec elle. Le père de Nellie est de nouveau en faillite et la famille décide d'émigrer au Canada, avec l'aide de Denry. Au moment où ils embarquent sur le paquebot à Liverpool, Denry se rend compte que Nellie est son véritable amour. Ruth, qui assistait au départ, est furieuse, mais elle rencontre à nouveau un vieux noble... Nellie et Denry se marient et Denry devient le plus jeune maire de l'histoire de la ville.